保利发展的“十四五”答卷：品质时代建“好房子”
“十四五”期间，房地产行业经历了从规模扩张到品质引领的深度转型。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
近日，中国上市公司协会联合《证券日报》等媒体开展“我在‘十四五’这五年上市公司在行动”主题宣传活动。记者深入保利发展（600048）控股集团股份有限公司(以下简称“保利发展”)采访调研时了解到，当众多房地产企业还在规模扩张的“快车道”时，保利发展提前“踩刹车”，采用稳健发展策略，并于2023年在行业内率先提出商品房开发由“峰值时代”向“品质时代”过渡的论断。
“房地产行业发展至今，市场对房企的专业能力提出更高、更全面的要求。”保利发展董事长刘平对《证券日报》记者表示，“保利发展将继续深耕城市、理解市场、深度挖掘客户需求，在品质时代打造‘好房子’标杆。”
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“好房子”从基本细节入手
2025年，“好房子”首次被写入当年的《政府工作报告》。什么是品质时代的“好房子”？对于这个行业新命题，保利发展正在积极探索。
为防止厨房烟道反烟，采用304不锈钢烟道配合密封焊缝；为攻克隔音难题，施工中增加中空玻璃与楼板隔音垫；对园林中的庭院灯，进行光线污染模拟测试……2025年，保利发展向业主交付的广州保利天奕项目中，这些细节透露出公司对“好房子”的理解。
“小区外观气势恢宏，但交房时最打动我的，是屋内设计上的一些细枝末节。开发商考虑到了很多我们之前没有讨论过，甚至没有想到的细节，这将提升我们住进来后每一天的体验。”广州保利天奕项目的一名业主向记者表示。
记者了解到，保利发展深度挖掘居民对房屋质量、功能、服务等方面的改善诉求，在不同项目中进行了一系列的产品、服务创新，从最基本的细节入手打造“好房子”。
例如，广州保利天瑞项目推出“全周期陪伴式交房”，在交付前一个月，项目便开展“730业主开放日”，主动接受业主的检阅，并且组建由签约顾问、交付顾问、工程师、销售人员组成的专业团队，细致解答每一个疑问。项目还采用精装房“贴膜交付”，最大程度避免了在后续环节中可能产生的划痕或污损。
“房地产行业在此前的高速扩张期，确实普遍存在一些没有解决好的基础问题。如：房屋漏水、烟道反烟、下水道返臭、隔音差等。这些问题在一些项目中仍存在，影响了业主居住体验。‘好房子’具有‘安全、舒适、绿色、智慧’的丰富内涵，打造‘好房子’首先要解决的是这些最基础的问题。”中国城市专家智库委员会常务副秘书长林先平在接受《证券日报》记者采访时表示。
“关于好房子，目前行业仍处于探索起步阶段。走高品质之路，行业还需要解决包括优化容积率等在内的诸多问题。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。
保利发展在今年4月份发布的《保利2024-2025年不动产行业白皮书》中提出，将建立保利发展“好房子”标准，聚焦以人为本的核心理念，从高频问题和客户需求出发，提供好产品、好服务、好生活。
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新周期中的“稳健领跑者”
在房地产行业向新发展模式转型过程中，保利发展展现出逆周期的财务韧性。
年报数据显示，2018年至2024年，保利发展经营活动产生的现金流量净额均为正，分别为118.93亿元、391.55亿元、151.50亿元、105.51亿元、74.22亿元、139.30亿元、62.57亿元。2025年上半年，该项数据为160.17亿元。在行业普遍存在的流动性危机中，保利发展构建起安全护城河。
“健康的现金流是当前房企应该高度重视的核心经营指标。把现金流做稳，是企业实现可持续发展的根本保障之一。”严跃进表示。
保利发展围绕经营现金流大力抢抓回笼。2025年上半年，保利发展实现销售回笼1448亿元，综合回笼率100%，同比提高15个百分点；当期销售回笼率65.3%，同比提升9个百分点。同时，保利发展想尽办法盘活资金，以推动存量项目纳入收储、收回政府回购款和返还款、加快已投资项目转化落地等方式，解决占压资金122亿元；通过盘活预售监管资金、加快退税等增加可动用资金107亿元。2025年6月末，保利发展货币资金余额1385.62亿元，占总资产比例保持在10%以上，另有593亿元已售待回笼资金，未来可动用资金充裕。
债务结构方面，保利发展加强有息负债久期管理，债务安全稳步提升。2025年6月末，保利发展3年以上到期的有息负债占比42.8%，较年初提升3.2个百分点；1年内到期有息负债占比21.4%，较年初下降2.9个百分点。公司资产负债率73.53%，扣除预收款的资产负债率为63.30%、净负债率为59.64%，较期初分别下降0.82、1.40和3.02个百分点。
在财务稳健“安全垫”上，保利发展在“十四五”期间销售规模跃居行业第一。2023年，保利发展以销售签约面积2386万平方米，全口径销售签约金额4222亿元，首次成为行业“销冠”，并且在2024年、2025年上半年均保持这一行业地位。
在今年9月2日举行的2025年半年度业绩说明会上，保利发展管理层表示，行业仍处于深度调整期。二季度以来，行业市场边际有所减弱，新房二手房销售均在调整中，整体价格水平尚未企稳，住房消费观望情绪依然浓厚。公司一方面加大存量焕新力度，加快存量项目销售去化或盘活，另一方面推动优质增量项目加快入市，在筑牢安全发展基础上，持续提升经营质量。
面向未来，《保利2024-2025年不动产行业白皮书》提出，在一系列政策支持下，中国的不动产行业将逐步实现止跌回稳，进入新的“不动产时代”，发展模式和企业战略都面临重构。
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探索高质量发展新路径
“随着‘房住不炒’理念深入人心，虽然投资开发量在萎缩，但存量市场仍非常广阔，经营和综合服务还有很大的挖掘空间。”刘平表示。
2025年初，保利发展提出了加快构建起“一个新的保利发展、三大主业支撑”业务格局的战略。
“三大主业”其一为做优不动产投资开发业务，巩固行业龙头地位；其二为做大不动产经营业务，创新资产管理机制，大力发展租赁住房，提高持有资产经营收益；其三为做强不动产综合服务，持续推动“大物业”战略落地，提高综合服务的专业化市场化水平，探索第二增长曲线。
2025年上半年，保利发展在做优不动产投资开发业务的基础上，加快培育资产经营与综合服务产业，初见成效。
不动产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等资产在营面积573万平方米，较上年末增加39万平方米；其中在营租赁住房2.6万间，较上年末增加18%，部分来自产成品改造转化。
不动产综合服务方面，保利发展子公司保利物业服务股份有限公司开展组织架构变革调整，组建住宅、商企、城服、资产和工程等独立运营架构，实施专业化、垂直化管控，加快全流程作业标准沉淀，为市场拓展和运营管理赋能。截至报告期末，保利物业合同管理面积9.96亿平方米，在管面积8.34亿平方米；实现营业收入83.92亿元，归母净利润8.91亿元，同比分别提升6.6%、5.3%。
“从增量开发延伸到存量运营和综合服务，保利发展的新发展模式逐步清晰。打造人们满意的‘好房子’标杆，围绕租赁、物业市场新需求提供新产品、新服务，用科技创新重塑开发、经营、服务全流程，这些领域依然大有可为。”众和昆仑(北京)资产管理有限公司董事长柏文喜对《证券日报》记者表示。
一个“新的保利发展”已雏形初现。未来3年到5年内，随着保利发展重塑战略的逐步落地，公司有望以“三位一体”的全新形象实现多元化、均衡化发展，展现出更强的综合竞争力，引领行业探索高质量发展新路径。
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